תיקון 84 לחוק (1.5.2009) לעניין הליך קביעת חבות בהיטל השבחה, התווה את דרך המלך ביישוב מחלוקות וסכסוכים כספיים כבדי משקל, בפני שמאי מכריע, בפניו מתדיינים שמאי הצדדים – שמאי הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחד, ושמאי הבעלים מאידך.
סדרי הדין עוגנו בחקיקה בדומה להליך המתקיים בפני מותב שיפוטי המתבסס על הוראות החוק ודרכי יישומו.
לשמאי המכריע ניתן מעמד מיוחד בתיקון 84 לחוק התו"ב, ונוצר טריבונל של שמאים מכריעים שחדלו מעיסוקם בתחומים אחרים של שמאות מקרקעין, ובכך מעבר ליחסי אי תלות עם אחד מהצדדים, גם העמיקו את ידענותם המקצועית בתחום.
השמאי המכריע בתפקידו כבורר בין עמדות מנוגדות, מחויב להיות בקיא ומעודכן בפסיקות המובאות ממקורות מגוונים: פסיקות שמאים מכריעים בקרבת הנכס או בעלות נושאים ואפיונים דומים, החלטות ועדות ערר לתכנון ולבניה, פסיקות בתי משפט לעניינים מנהליים, פסיקות והלכות בית המשפט העליון.
לכאורה, ניתן לשמאי המכריע חופש פעולה מקצועי ואופק רחב לברור בין אומדי דעת הצדדים, אך מוטלת עליו החובה המקצועית להיות ער לפסיקות בערכאות מקבילות או שמעליו, בכדי שלא יהיה במצב בו פסיקתו תעמוד בניגוד להלכה מחייבת.
שילוב הכוחות שבין השפה המשפטית לשפה השמאית יוצר אירוע המאופיין בסינתזה מרתקת ומופלאה בין רכיבים מופשטים שעיקרם נסוב סביב - זכויות לבניה ושימושים מותרים לבין רכיבים מוחשיים יותר דוגמת עסקאות השוואה המחייבות ניתוח אנליטי.
יחודיות בולטת נוספת הינה בכך ש"המועדים הקובעים" הינם גם עשרות שנים אחורה ונוצר הצורך בהתחקות במעין "מנהרת זמן" אחר - "מה שרוכש פוטנציאלי היה רואה בעיני רוחו באותה עת".
משכך, נדרש לבצע נטרול הידיעה המאוחרת של מה שאירע בפועל במרוצת הזמן, ולא עמד לנגד עיני הצדדים בעת התקשרותם בעסקה.
היכולת לבצע ניתוח כמותי שמוצאו באמירות איכותיות בדמות הוראות תכניות בנין עיר, מדיניות ופרשנות הועדה, נוהג רווח, הנחיות רשויות התכנון וכו', למול מערכת אילוצים ומגבלות משתנה, מחייב מיומנות גבוהה וניסיון שמאי מקצועי מצטבר שערכו לא יסולא בפז.
היכולת לברור בין שלל הטענות את אלו שאוחזות בבסיס השומה, מהווה אתגר מקצועי איכותי בפני השמאי המכריע כך שכל תיק המובא בפניו הינו כמעין "קופסא סגורה" ללא הוראות הפעלה, אך הנתיבים להגעה לחקר האמת המקצועית הינם ידועים ומוכרים בבחינת "ספר פתוח" הפרוש בפניו.
היות ומדובר במס או היטל מהמשמעותיים ביותר בתחום המקרקעין, הסדרת חקיקה ברוח הזמן הביאה משב רוח מקצועי מרענן ועוצמתי הנתון לביקורת שיפוטית מתמדת, וחשוף לעיני כל, שכן פסיקותיו נגישות לציבור הרחב.
דני מור - שמאי מקרקעין (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' ירושלים), מוסמך במינהל עסקים (אונ' בר אילן). משרדנו מתמחה בהשגות להיטלי השבחה במקצוענות ומחויבות יוצאת דופן ללקוחותינו.
